Cómo se debe plantear la valoración de un inmueble fuera de ordenación.

Cuando se nos plantea valorar un inmueble fuera de ordenación, aunque los criterios son variables, lo recomendable es seguir las indicaciones de la Orden ECO 805/2003,

Estas indicaciones son muy restrictiva al tratarse de la normativa que regula las tasaciones a efectos de garantía hipotecaria.

A tales efectos, hay que diferenciar dos posibles situaciones urbanísticas:

1. Que se trate de un inmueble fuera de ordenación en suelo urbano consolidado.

A su vez, nos podemos encontrar con dos supuestos:

a) El inmueble se encuentra fuera de ordenación por infracción urbanística.

• Se ha construido incumpliendo la ordenación vigente.
• Podrá ser sometido a medidas para restablecer la legalidad, entre ellas, la demolición.

El inmueble no puede, por tanto, ser objeto de garantía hipotecaria.

 

b) El inmueble se encuentra fuera de ordenación «sobrevenida».

En este caso, fue construido conforme a la ordenación vigente en el momento en que se construyó. Sin embargo, un planeamiento posterior lo ha dejado fuera de ordenación.

El inmueble puede ser objeto de garantía hipotecaria.

 

No obstante, tendrá normalmente muy limitadas, por la legislación, las obras de consolidación, rehabilitación, reforma, o modernización y todas aquéllas que puedan aumentar su valor de expropiación o prolonguen su existencia.

Sólo se podrán realizar  las pequeñas reparaciones que exijan la higiene, el ornato y la conservación.

 

 

Cuando nos encontramos con este tipo de inmuebles, se puede realizar la tasación como una edificación normal, siempre que tengamos testigos en las mismas circunstancias.

Si la opción anterior no fuera posible, podrían aplicarse testigos no afectados por la situación de fuera de ordenación aplicando sobre el precio homogeneizado obtenido, aparte de los coeficientes por otras circunstancias, un coeficiente específico de reducción que considere la especial dificultad que se tendrá en estos casos para reformar o rehabilitar.

 

 

Este coeficiente específico, a menos que se justifique ampliamente otro criterio que a juicio del tasador responda mejor al mercado, no será superior al que se obtiene de restarle a la unidad la mitad de la depreciación correspondiente por antigüedad.

Por ejemplo, a una construcción de 20 años de antigüedad, de uso vivienda, que se compara con inmuebles no afectados por la situación de fuera de ordenación, aparte de los coeficientes por otras circunstancias, se aplicará un coeficiente específico de 0,90.

Este coeficiente se aplicará de forma expresa y se justificará en la mayor dificultad para proceder a obras de reforma según legislación vigente y en el menor atractivo derivado de un cierto carácter de provisionalidad del inmueble.

Deberá incluirse una advertencia que explique la situación de fuera de ordenación.

 

2. Que se trate de un inmueble fuera de ordenación incluido en un ámbito de gestión en su fase de desarrollo.

En el caso de un inmueble fuera de ordenación incluido dentro de una unidad de gestión, cuyo sistema sea compensación o cooperación, y cuyo planeamiento lo ha dejado fuera de ordenación por disconformidad con los sistemas, tendrá derecho a una indemnización y podrá ser objeto de garantía hipotecaria.

En este caso, se puede trasladar la carga a las fincas resultantes a adjudicar al propietario por el terreno aportado, previo acuerdo con la entidad que haya concedido la hipoteca sobre la diferencia del valor.

El problema para la valoración radica en la determinación de la indemnización, siempre compleja y posiblemente sujeta a la intervención de largas e imprevisibles instancias judiciales.

Debido a ello se debe certificar como valor de tasación el del terreno, supuesto libre de edificación, y con el aprovechamiento que le corresponda en el nuevo planeamiento más un previsible valor mínimo de la indemnización, que será el coste de reposición neto, lógicamente excluido ya el valor del suelo.

Deberá incluirse una advertencia en la que se refleje la especial circunstancia tasada.