Los precios siguen subiendo. ¿Estamos ante las últimas oportunidades de compra?

La subida del precio de la vivienda en España continuará siendo progresiva, en un rango del +3% / +4% durante los próximos 2 años.

Sin embargo, el precio medio de la vivienda, según los datos oficiales del INE y Banco de España, no permite ver la muy acusada disparidad de precios entre diferentes ubicaciones.

Este incremento de precios en las zonas más consolidadas de las grandes ciudades se mantendrá en los próximos trimestres, por los siguientes factores:

 

1) Escasez de oferta

El año 2016 marca un nuevo mínimo histórico en la construcción, con una cifra de 40.000 viviendas terminadas, una cifra que no puede cubrir una demanda normalizada cercana a 200.000 viviendas nuevas anuales.

La combinación de una escasez de oferta y el incremento de las ventas de viviendas continuará presionando  al alza los precios.

2) Subidas consolidadas en las principales ciudades.

Madrid y Barcelona están registrando incrementos de precios interanuales de +4% y +7,7% respectivamente y acumulan ya 8 trimestres consecutivos de subida.

La tendencia de los precios en Madrid y Barcelona continúa acentuando la desigualdad de precios en el mercado residencial.

Así, mientras que los precios medios continúan ajustándose a la baja de forma leve en tasa interanual en ciudades como Bilbao (-2,9%) y Sevilla (-4,1%), los precios en las zonas premium de Madrid y Barcelona han llegado a superar los máximos anteriores a la crisis (hasta 16.000 € / m2 en viviendas de lujo en el Barrio de Salamanca).

Asimismo, se han registrado aumentos superiores a +25% en el precio de la vivienda nueva en barrios como Las Tablas (según datos de Urban Data Analytics), donde se combina una clara limitación de nueva oferta (escasez de suelo y parálisis de la Operación Chamartín) con una demanda elevada y solvente atraída por las sedes de grandes empresas ubicadas allí.

 

3) Aumentos en el precio de los alquileres

A finales de 2016 se consolidó la tendencia de subida de los alquileres.

El Índice Actualizador de Contratos de Alquiler (ARCA) acumula 9 meses consecutivos al alza, con fuertes subidas en los barrios con oferta más escasa.

Según Urban Data Analytics, la subida de las rentas en Barcelona supera el 20% en distritos como Sant Andreu y SantsMontjuic y alcanza el 15% en barrios como Gràcia, donde los precios sufrieron un ajuste leve durante la crisis.

Esta subida de los alquileres seguirá consolidándose en los distritos centrales de las grandes ciudades por el auge de los pisos turísticos explotados a través de plataformas como Airbnb.

La elevada rentabilidad de estos arrendamientos ya está generando un incremento de las rentas en distritos más céntricos tanto en Madrid (Retiro +17,3%; Centro +14%) como en Barcelona (Eixample +19,8%; Ciutat Vella +12,8%).

 

[ctt template=»8″ link=»718D8″ via=»yes» nofollow=»yes»]La subida de los alquileres seguirá consolidándose en el centro de las grandes ciudades[/ctt]

 

Estos incrementos de doble dígito derivados de la escasez de oferta y el boom del alquiler turístico no perdurarán en el largo plazo ni se extenderán al conjunto de un mercado, especialmente si una nueva regulación limita el número de pisos turísticos en alquiler por propietario.

 

A modo de conclusión

Si ampliamos el foco al conjunto del mercado residencial español, consideramos que los precios repuntarán de forma mucho más gradual, con incrementos promedio en el rango +3% / +4%.

 

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Esta subida del precio de la vivienda más modesta es más consistente con un escenario en el que el esfuerzo financiero para el pago de la vivienda ha repuntado nuevamente hasta 6,6 años de renta familiar anual (frente a 6,2 a finales de 2014) y las condiciones de financiación ya no tienen margen de mejora.

Por último, la comercialización a través de SAREB de viviendas con descuento ubicadas en zonas caracterizadas por la sobreoferta seguirá limitando la subida de los precios medios.

En definitiva, los precios seguirán subiendo en las áreas más consolidadas de las grandes ciudades. En estas zonas, el ciclo expansivo ya está muy avanzado, por lo que estimamos que ¾ partes del proceso de subida de precios ya se ha completado y quedaría por materializarse el sprint final de precios y demanda.

2017 puede ser una de las últimas oportunidades de compra a precios aceptables.

 

[ctt template=»8″ link=»ld80P» via=»yes» nofollow=»yes»]2017 puede ser una de las últimas oportunidades de compra de vivienda a precios aceptables[/ctt]