Nueva forma de financiación: El crowfunding inmobiliario

El «crowdfunding» inmobiliario es una novedosa forma de financiación.

Se basa en las pequeñas aportaciones de particulares con las que constituir un fondo común para financiar proyectos de diversa índole, entre ellos la compra de viviendas de segunda mano o la promoción de nuevos inmuebles.

La Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial. regula en el Título V. el Régimen jurídico de las plataformas de financiación participativa.

Dicha LFFE (Ley de fomento de financiación empresarial) define a las PFPs (plataformas de financiación participativas) como empresas autorizadas cuya actividad consiste en poner en contacto, de manera profesional y a través de páginas web u otros medios electrónicos, a una pluralidad de personas físicas o jurídicas (“inversores”) que ofrecen financiación a cambio de un rendimiento dinerario, con otras personas físicas o jurídicas (“promotores”) que solicitan financiación en nombre propio para destinarlo a un proyecto de financiación participativa.

El ánimo de lucro del inversor es esencial, quedando fuera del ámbito de la LFFE los actos a título gratuito, como donaciones y préstamos sin intereses.

El promotor debe estar constituido o tener su residencia en España o en un Estado miembro de la Unión Europea, no hallarse inhabilitado conforme a la legislación concursalni estar cumpliendo condena por la comisión de delitos o faltas contra el patrimonio, el orden socioeconómico, la Hacienda Pública y la Seguridad Social, o blanqueo de capitales.

 

Las PFPs deben publicar toda la información relevante sobre los distintos proyectos publicitados a través de su web, sus costes y sus promotores. Los promotores serán responsables en última instancia frente a los inversores de la veracidad de la información proporcionada a la PFP.

Esta norma establece que los partícipes de este tipo de iniciativas se dividirán según su nivel de solvencia entre acreditados y no acreditados.

Los primeros no tienen límite de inversión, pero los segundos, entre los que hay que situar a los inversores particulares, se establece un límite de 3.000 euros por proyecto y de 10.000 euros al año por plataforma.

El concepto es bastante sencillo: los gestores de la plataforma seleccionan y proponen la inversión en una serie de activos inmobiliarios -habitualmente viviendas o locales- que son adquiridos por los inversores que deseen participar, mediante la constitución de una sociedad limitada creada a tal efecto. Posteriormente, los inmuebles son reformados para ser puestos en alquiler y después venderlos en el plazo en el que su revalorización sea óptima.

Los partícipes reciben su parte proporcional de las rentas a modo de dividendos y lo que les corresponde de la plusvalía cuando el inmueble se vende, aprovechando la fase alcista en la que ha entrado el mercado inmobiliario.

 

En principio, estas empresas van a estar supervisadas por la CNMV, pero en estos momentos se está pendiente de que les concedan las licencias oportunas.

Respecto a los proyectos a financiar, el límite es de dos millones de euros cuando hay inversores no cualificados, cifra que se eleva hasta los cinco cuando la financiación procede sólo de cualificados.

Según varios expertos , el desarrollo de crowdfunding inmobiliario en España no parece fácil en el corto plazo, “son pocos los agentes interesados y sólo es potencialmente rentable para los grandes inversores”, explican. La principal razón que aducen son los propios límites que impone la legislación para proteger al usuario y que limitan el crecimiento de este modelo de inversión y su atractivo.

A esto se añade que España es un país conservador en cuanto a financiación. “Los grandes inversores pueden invertir en productos mejores y sin límites, mientras que los pequeños prefieren todavía decantarse por opciones más tradicionales”, explican.

En conclusión, las propuestas pueden parecer atractivas y seguras, ya que invertir pequeños montos respaldados en grandes proyectos inmobiliarios de calidad premium ubicados en excelentes localizaciones, suena muy tentador.

Pero, hay que tener mucho cuidado con las propuestas que se ofrecen y especialmente con aquellas donde la rentabilidad proyectada por el desarrollador supera ampliamente con la rentabilidad real posible del mercado.

 

Y si esto ocurre, que es muy probable, se puede perder gran parte del capital invertido. En realidad, se ha desarrollado un excelente “concepto” para captar inversores pequeños que de otra forma no serían parte de edificios emblemáticos en las principales ciudades del mundo o de desarrollos inmobiliarios premium. Pero hay que ser muy cuidadoso y ver las condiciones que se ofrecen porque puede existir la posibilidad cierta de perder dinero.

En esos casos, se elige a inversores pequeños porque aquellos que invierten sumas más elevadas reconocen que la ecuación riesgo beneficio de este tipo de operaciones puede no ser conveniente.