El Congreso ha aprobado la nueva ley hipotecaria.

Su objetivo es dar más seguridad y transparencia a bancos y clientes. La entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria se producirá en mayo, tres meses después de su publicación en el BOE.

En este artículo, vamos a explicarte los diez cambios más importantes que se van a producir a la hora de contratar un crédito hipotecario.

1. Los bancos deberán abonar todos los gastos excepto el correspondiente a la tasación de la vivienda.

Tanto el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) como los gastos de la escritura, registro de la propiedad, gestoría y el arancel notarial serán por cuenta de la entidad de crédito.

El cliente pagará las segundas copias del notario y los gastos de tasación de la vivienda.

Según los expertos, estos cambios llevan consigo un ahorro para el hipotecado de entre el 1% y el 2% del precio final de la vivienda.

2. Si se cancela el crédito hipotecario anticipadamente, la comisión que cobrará el banco será menor.

En este aspecto, hay que distinguir entre los préstamos a tipo de interés variable y los préstamos a interés fijo.

Préstamos a interés variable.

• Si el prestatario cancela la hipoteca durante los tres primeros años de su contratación, el banco podrá cobrar un máximo del 0.25% de importe cancelado.
• Si la cancelación se produce entre el tercer y quinto año, bajará este porcentaje al 0.15%.

Préstamos a interés fijo.

• Durante los diez primero años, la entidad de crédito no podrá cobrar más del 2%.
• A partir del décimo año, el porcentaje baja al 1.5%.

3. Se amplia el número de impagos de la cuota para que la entidad bancaria pueda ejecutar el vencimiento anticipado del crédito hipotecario.

Cuando el prestatario no puede abonar las cuotas del crédito hipotecario, el banco puede ejecutar el vencimiento anticipado si se producen tres impagos. La nueva ley hipotecaria ha querido proteger a los consumidores hipotecados aumentando el número de cuotas impagadas para que la entidad bancaria tenga la facultad de llevar a cabo esta medida.

Para ello, hace una distinción en cuanto al tiempo que ha transcurrido desde que se ha contratado el préstamo hipotecario.

• Primera mitad del contrato:
  • Impago de cuotas que alcance el 3 por ciento del importe del préstamo hipotecario o 12 cuotas mensuales.
• Segunda mita del contrato:
  • Impago de cuotas que alcance el 7 por ciento del importe del préstamo hipotecario o 15 cuotas mensuales.

Esta novedad será válida para aquellos préstamos anteriores a la entrada en vigor que contengan la cláusula de vencimiento anticipado y será el deudor el que decida acogerse a las nuevas directrices o a las que incluya su contrato.

4.  El interés de demora no puede ser superior al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.

Si el cliente se demora en el pago de la cuota hipotecaria, el interés a pagar no puede ser superior al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible». Además, «el interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago«.

5. Combinados sí, vinculados no.

Los bancos no puedan obligar a los clientes a contratar productos a cambio de concederles la hipoteca. Ahora bien, sí podrán ofrecer productos cuya contratación suponga una mejora de las condiciones del préstamo, lo que se conocen como ofertas combinadas. Por ejemplo, que si contrata el seguro de la casa o de vida la entidad decida bajarle el diferencial.

El Banco de España será el encargado de vigilar las praxis del sector financiero y de detectar posibles productos vinculados disfrazados de combinados.

Así, el regulador de la banca podrá avalar ciertos productos siempre y cuando puedan ser beneficiosos para cliente o se trate de un seguro que cubra los daños en el inmueble o los posibles impagos.

6. Quedan prohibidas las clausulas suelo.

Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho.

El interés remuneratorio que paga el cliente no podrá ser negativo.

 

7. El notario deberá asesorar al futuro hipotecado, que está obligado a acudir a él antes de firmar el préstamo.

El cliente debe acudir al notario antes de firmar el préstamo para cerciorarse del contenido del contrato que le ha entregado el banco y que éste debe entregar, al menos, con diez días de antelación a la firma, pudiendo resolver cualquier duda.

La visita al notario es gratuita, obligatoria y deberá producirse, como muy tarde, el día anterior al de la autorización de la escritura pública. El cliente deberá responder a un test «que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada» y firmar un documento para que quede constancia de que entiende todos los apartados.

Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

 

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— ATP GROUP (@atpgroup_es) 22 de febrero de 2019

8. La solvencia del cliente deberá ser analizada por el Banco.

La entidad financiera está obligada a analizar la solvencia del cliente antes de concederle la hipoteca.

El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia en los términos y con los requisitos y garantías previstos legislación de protección de datos personales.

En caso de que el prestamista conceda el préstamo, podrá comunicar los siguientes datos a las oficinas privadas de información crediticia: importe original, fecha de inicio, fecha de vencimiento, importes pendientes de pago, tipo de préstamo, garantías existentes y valor al que éstas alcanzan, así como cualquier otro que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

9. La novación y subrogación por cambio de interés de variable a fijo serán más económicas.

La Ley de Crédito Inmobiliario favorece la subrogación y la novación de los préstamos cuando tengan por finalidad reconversión del tipo de interés variable en fijo.

En el caso de que se produzca esta cambio, la comisión límite es del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato y no habrá penalización a partir del cuarto año.

10. Tasaciones independientes.

Para seguir dotando a las tasaciones hipotecarias de una especial seguridad se introduce la referencia al Real Decreto 775/1997 para determinar qué profesionales homologados pueden realizar dicha tasación.

Según el texto, “la tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito y/o un profesional homologado, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente”.