El impuesto de plusvalía municipal y la venta con pérdidas

El impuesto de plusvalía municipal es, posiblemente, uno de los más polémicos vinculados a la vivienda.

¿Quién debe abonarlo?

El impuesto de plusvalía municipal es conocida técnicamente como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). Grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana a consecuencia de la transmisión de la propiedad de terrenos, viviendas, oficinas, etc. por cualquier título, ya sea este oneroso (compraventas) o lucrativo (donaciones, herencias).

Cuando se realiza una compraventa, el impuesto de plusvalía recae sobre quien vende, que se ve obligado a abonarlo, tanto si la operación le ha reportado ganancias o pérdidas, es decir, plusvalías o minusvalías.

La plusvalía municipal, además, está presente en las herencias y donaciones, puesto que también se produce la transmisión de una propiedad.

En ambos casos, su pago corresponde a quien recibe la herencia o la donación y, en el caso de los primeros, suele ser la principal carga tributaria que deben soportar los mismos cuando, dentro del patrimonio del fallecido, se encuentran bienes inmuebles con una elevada antigüedad.

Pérdida patrimonial en la venta de una vivienda

Pero, ¿qué ocurre cuando se produce la venta de un inmueble con pérdidas?

Es, en estos casos, donde se está dirimiendo, al menos por ahora, la batalla judicial, con cientos de afectados pleiteando en los tribunales.

Y es que, de acuerdo con el artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales, el impuesto impuesto de plusvalía grava el incremento de valor que experimenten los inmuebles, que se pone de manifiesto a consecuencia de su transmisión.

Sin embargo, a la hora de calcularlo, el ayuntamiento no tiene en cuenta si ha habido o no un incremento de valor en el inmueble. Toma como base el valor catastral del suelo y lo multiplica por un coeficiente en función del número de años que se ha estado en posesión del bien y, además, por un tipo impositivo que viene contemplado en la ordenanza municipal de cada ayuntamiento.

Es decir, el ayuntamiento correspondiente no entra a valorar si la operación ha generado ganancias o pérdidas al vendedor o desahuciado. Simplemente aplica una operación matemática cuyo resultado siempre es positivo.

Impuestos que hay que abonar cuando se transmite una vivienda

Cuando se transmite un inmueble, el vendedor tiene que pagar dos impuestos:

La ganancia patrimonial en su declaración de la renta y el impuesto de plusvalía municipal,  que debe abonar en el plazo de 30 días hábiles desde que tiene lugar el acto.

La ganancia patrimonial

Depende del valor de compra y del valor de venta, de tal manera que si existe un beneficio, se tributa por él en la autoliquidación del IRPF, y se paga entre el 19% y el 23%.

El impuesto de plusvalía municipal.

Dado que los importes a pagar suelen ser bastante elevados, su pago ha generado bastante controversia.

La plusvalía municipal es legal y obligatoria, el conflicto radica en que se esté cobrando a aquellos contribuyentes que han sufrido una pérdida patrimonial con la venta de su vivienda o a aquellos a los que, además de haber perdido su casa, se exige el pago de este impuesto.

Perder el inmueble y tener que pagar el impuesto de plusvalía municipal.

Más desesperado es el caso de quienes perdieron su casa por una ejecución hipotecaria y además están obligados a pagar el impuesto de plusvalía.

El Real Decreto-Ley 8/2014, de 4 de julio, estableció para estas situaciones una exención del pago de ese impuesto que, en la práctica, según coinciden en señalar los abogados, solo afecta a los casos en que se trata de la vivienda habitual y además no se disponga de más bienes.

Es decir, que segundas viviendas, oficinas y locales de negocio quedaron fuera y sus dueños (a pesar de perder el inmueble por no poder pagar la hipoteca) quedaron en deuda con su ayuntamiento por “el incremento de valor” que les supuso esa pérdida.

Y como en la mayoría de los casos no pagaron la plusvalía (si no podían pagar la hipoteca, difícilmente podrían pagar la plusvalía), fueron sancionados.

¿Es posible librarse del pago del impuesto de plusvalía municipal?

1.- Siempre hay que pagar. Primero se paga, luego se reclama, para evitar sanciones, recargos, etc. Es la primera recomendación que hacen todos los abogados.

2.- Una vez que se ha efectuado el pago del impuesto, el primer paso es presentar un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el ayuntamiento que ha recaudado el impuesto. Hay que hacer constar el importe satisfecho.

Pero, no siempre interesa reclamar.

Según cálculos de la tasadora Tinsa, acudir a los tribunales no resulta rentable cuando la cantidad que se reclama es menor de 5.000 euros.

Entre 5.000 y 20.000 euros empieza a compensar pleitear, ya que, para poder hacerlo, el cliente debe gastarse dinero en una prueba técnica que demuestre que la venta del inmueble no le ha generado ganancias.

 

3.- Una vez abierta la vía administrativa, la Administración tendrá que contestar dándonos un plazo para interponer recurso de reposición y, si lo permite (hay poblaciones que no disponen del Tribunal Económico Administrativo municipal), a continuación la reclamación económico administrativa que será resuelta por el Tribunal Económico Administrativo municipal correspondiente, agotándose así la vía administrativa.

4.- Si resulta desfavorable, entonces habrá que iniciar un procedimiento judicial, que es donde más posibilidades de ganar tiene el afectado. El plazo es de dos meses para interponer un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia correspondiente.

No obstante, antes de iniciar la vía judicial, es aconsejable valorar cada caso.

 

Si el propio ayuntamiento nos realiza la liquidación (porque ha pasado el plazo voluntario para pagarlo y no lo hemos hecho o porque realizan liquidación administrativa) y nos da un plazo para contestar, hay que aprovechar dicho plazo para interponer el correspondiente escrito de alegaciones o recurso de reposición, pero no debemos olvidar efectuar el pago.

Para defender la inexistencia del incremento real, se recomienda recurrir a cualquier medio de prueba aceptado en derecho. Uno de ellos puede ser  reflejar el valor del suelo en las escrituras de compraventa. También se puede apoyar la reclamación con tasaciones que demuestren con hechos la teoría de que no se ha producido incremento en el valor del terreno y por ende no se corresponde la liquidación del mencionado impuesto.

Actualización.

El acuerdo alcanzado por el Ministerio de Hacienda y la Federación de Municipios y Provincias (FEMP) el pasado 18 de enero de 2018 contempla que los contribuyentes que desde el 15 de junio de 2017 hayan vendido sus inmuebles por un precio inferior al que los compraron, y que tuvieron que tributar por la plusvalía municipal, podrán reclamar, si no lo han hecho ya, una vez que entre en vigor la reforma del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales y recibir la devolución de este tributo, ya que, según la sentencia del Tribunal Constitucional se declararon inconstitucionales varios artículos que regulaban su base imponible, y no debieron pagarlo.

Los contribuyentes que han vendido un inmueble con pérdidas y que hayan pagado el impuesto de plusvalía con anterioridad al 15 de junio de 2017, deberán seguir reclamando por la vía judicial.

 

Además, en la reforma se incluyen unos nuevos coeficientes para el cálculo del impuesto de plusvalía, que irán desde el 0.09, cuando la venta se produzca en un plazo inferior a un año desde su fecha de adquisición, hasta el 0.60 cuando sea igual o superior a veinte años.

Estos coeficientes serán actualizados anualmente mediante una norma con rango de ley y podría incluirse en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

¿Y después de la Sentencia del Tribunal Supremo?

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