Contrato de arras en la compraventa de inmuebles.

El contrato de arras se celebra antes de llevar a cabo el contrato de compraventa de un inmueble. Jurídicamente, podemos englobarlo dentro de los precontratos y los negocios jurídicos previos a éste.

Objetivos del contrato de arras.

Si tu cliente, comprador, no quiere perder el inmueble en venta y pretende asegurarse el derecho a adquirirlo, es muy conveniente celebrar un contrato de arras entregando una cantidad al vendedor.

También es recomendable si se trata del vendedor y no quiere arriesgarse a que la promesa de compra no se cumpla y el inmueble acabe por no venderse.

Además, para ambas partes supone una garantía y cumplen una función indemnizatoria si optamos por el tipo de arras adecuado.

La cantidad habitual de unas arras oscila entre un 5% y un 15% del valor del inmueble.

Por ejemplo, si tu cliente quiere reservar una vivienda que tiene un precio de venta de 100.000 euros, entregará, en concepto de arras, entre 5.000 y 15.000 euros.

El comprador se compromete a adquirir el inmueble en el plazo y las condiciones establecidas y el vendedor a no transmitir la propiedad del inmueble a otra persona en ese plazo.

 

Efectos del contrato de arras en la compraventa de inmuebles.

Dependiendo del tipo de arras que contemplemos en el contrato, los efectos son diferentes.

• Las arras confirmatorias.

La cantidad entregada en concepto de arras es considerada como un anticipo del precio del inmueble. Es lo que conocemos de forma común como una señal.

Cuando no se especifica el tipo de arras en el contrato, se presume que éstas son confirmatorias.

En este caso, las partes están obligadas a llevar a cabo la compraventa del inmueble y, si alguna de ellas no cumple, la otra puede presentar una demanda solicitando que se lleve a cabo la compraventa y/o  una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

• Las arras penales.

 

Cuando utilizamos este tipo de arras, la intención es asegurar el contrato de compraventa del inmueble y funciona como una garantía.

Si el comprador no cumple, perderá la cantidad entregada.

Si es el vendedor el incumplidor, deberá devolver el doble de la cantidad entregada en concepto de indemnización.

Sin embargo, esto no impide que el cumplimiento del contrato sea exigible por vía judicial.

Si todo va bien, la cantidad entregada en concepto de arras será descontada del precio de venta del inmueble.

• Las arras penitenciales.

Este tipo de arras son las únicas que están reguladas y  permiten desistir del contrato de compraventa.

Es en el artículo 1454 del Código Civil donde encontramos su regulación.

«Si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicado».

No se trata de una entrega a cuenta ni un anticipo del pago del precio de venta pactado en el contrato, sino de una garantía.

Ahora bien, si no se rescinde el contrato por ninguna de las partes, la cantidad entregada será considerada como una entrega a cuenta del precio final.

Para que las arras sean consideradas penitenciales debe indicarse expresamente en el contrato.

 

Contrato de arras: Contenido imprescindible.

Existen numerosos modelos de contrato de arras que puedes encontrar en internet. Sin embargo, nuestra recomendación es que redactes uno acorde a las circunstancias concretas de tu cliente.

Desde el Gabinete Jurídico de la Agrupación Técnica Profesional de Asesores de la Propiedad Inmobiliaria, ATP-ADPI, te ofrecemos un servicio de asesoramiento y de redacción de contratos  para que ofrezcas un servicio de calidad y con todas las garantías.

El contrato de arras para la compraventa de inmuebles debe recoger todos los datos del contrato de compraventa, así como la documentación necesaria para que, a la hora de formalizarlo en escritura pública, no surja ningún problema.

Los siguientes datos son imprescindibles:

• Identificación del comprador y vendedor, así como del inmueble objeto de la compraventa.
• Condiciones de la compraventa:
  • Precio del inmueble y forma de pago.
  • Importe de las arras.
  • Lugar y plazo para formalizar la escritura de compraventa.
  • Consecuencias de que no se lleve a cabo la compraventa del inmueble. En este apartado deberás incluir el tipo de arras y sus efectos.
• Pactos sobre la distribución de gastos e impuestos.

 

Esperamos que este artículo te haya sido útil. Si tienes alguna duda, puedes hacernos tus preguntas en los comentarios, estaré encantada de responder a ellas.